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              天譽(yù)置業(yè)(00059.HK)回歸粵港澳大灣區(qū)策略再添活力

              2022-04-24 14:13:47    來(lái)源:壹點(diǎn)網(wǎng)

              房地產(chǎn)行業(yè)在受到新冠疫情以及宏觀政策的影響后,現(xiàn)在已經(jīng)逐步過(guò)渡到穩(wěn)期。但是,目前卻存在這樣的矛盾:受到政府集中供地和三道紅線(xiàn)的政策管理,房企在拿地和現(xiàn)金流上均面臨壓力,利潤(rùn)空間也被大幅壓縮,在這一背景下,什么樣的企業(yè)能夠順應(yīng)趨勢(shì),打開(kāi)新局面。天譽(yù)置業(yè)的表現(xiàn)給了我們一個(gè)不錯(cuò)的觀察視角。

              正值天譽(yù)置業(yè)發(fā)布中期財(cái)報(bào),公司展現(xiàn)穩(wěn)打穩(wěn)扎的成績(jī)同時(shí),其在城市更新和青創(chuàng)布局的戰(zhàn)略上更是尤為引人關(guān)注。在此不妨圍繞這份財(cái)報(bào)予以進(jìn)一步分析。

              上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健

              進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿

              8月25日,天譽(yù)置業(yè) (00059.HK)公布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,上半年公司實(shí)現(xiàn)收入47億元,同比增加21%;毛利11.23億元,同比減少5%;凈利潤(rùn)4.65億元,同比增長(zhǎng)7.6%。

              從天譽(yù)置業(yè)2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,有三大亮點(diǎn)值得關(guān)注:1、公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng),具備良好的成長(zhǎng);2、公司經(jīng)營(yíng)健康,財(cái)務(wù)杠桿不斷實(shí)現(xiàn)優(yōu)化;3、粵港澳大灣區(qū)項(xiàng)目貨值大幅提升。

              首先從成長(zhǎng)的角度來(lái)分析,銷(xiāo)售方面,2021年前6個(gè)月公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額60億元,同比增長(zhǎng)16%,繼續(xù)保持了穩(wěn)步成長(zhǎng)的姿態(tài)。而收入方面,實(shí)現(xiàn)同比增幅亦達(dá)到了21%,增加主要是因?yàn)楣句N(xiāo)售物業(yè)上半年交付的產(chǎn)品較多,公司表示還將在下半年繼續(xù)抓緊已銷(xiāo)售面積的交付工作,這意味著后續(xù)業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)仍然具備較強(qiáng)支撐。

              不過(guò)注意到,公司2021年上半年毛利率及歸屬股東凈利潤(rùn)減少,主要原因在于公司啟動(dòng)回歸粵港澳大灣區(qū)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的策略所致。鑒于前期疫情及市場(chǎng)情況,公司安排部分項(xiàng)目尾盤(pán)產(chǎn)品加快去化,回籠財(cái)務(wù)資源拓展了廣州黃浦區(qū)鳳尾村城市更新等其他粵港澳大灣區(qū)項(xiàng)目。考慮到大灣區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和更多的人口凈流入,灣區(qū)資產(chǎn)組合將更加穩(wěn)健和豐厚,聚焦灣區(qū)項(xiàng)目相信能為天譽(yù)未來(lái)盈利奠定良好基礎(chǔ)。

              天譽(yù)置業(yè)2021年中期利潤(rùn)情況

              資料來(lái)源:天譽(yù)置業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,格隆匯整理

              而關(guān)注到后續(xù)的成長(zhǎng)方面,則需要進(jìn)一步觀察其土儲(chǔ)表現(xiàn)。財(cái)報(bào)顯示,截止中期期末,公司擁有超3300萬(wàn)方米的項(xiàng)目組合建筑面積,其中大灣區(qū)的建筑面積達(dá)到760萬(wàn)方米,公司土儲(chǔ)資源豐厚,后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期強(qiáng)勁。

              天譽(yù)置業(yè)的土儲(chǔ)情況

              資料來(lái)源:天譽(yù)置業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,格隆匯整理

              其次,在財(cái)務(wù)管控方面,主要體現(xiàn)在天譽(yù)置業(yè)在三道紅線(xiàn)的表現(xiàn)。根據(jù)天譽(yù)置業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)降低,較2020年底減少1.4%;公司凈借貸比率穩(wěn)定在57.5%。另外,公司加權(quán)均借貸成本為11.3%,較上期降低0.5%。可見(jiàn)天譽(yù)保持了財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)夯實(shí),有效降低了融資成本。結(jié)合公司當(dāng)前的發(fā)展策略來(lái)看,未來(lái)如果公司能在大灣區(qū)業(yè)務(wù)以及廣州舊改項(xiàng)目上回籠資金,進(jìn)一步提升剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率,完全達(dá)到三道紅線(xiàn)的要求后,相信也更能夠夯實(shí)行其業(yè)地位,增強(qiáng)業(yè)績(jī)實(shí)力。

              天譽(yù)置業(yè)關(guān)于三道紅線(xiàn)達(dá)標(biāo)情況

              資料來(lái)源:天譽(yù)置業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,格隆匯整理

              最后,值得一提的是隨著公司布局重心開(kāi)始重回粵港澳大灣區(qū),粵港澳大灣區(qū)項(xiàng)目貨值實(shí)現(xiàn)大幅提升。公司表示將繼續(xù)增加對(duì)粵港澳大灣地區(qū)的投資,尤其是廣州區(qū)域的新項(xiàng)目。其預(yù)期,未來(lái)集團(tuán)控股項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)剩余貨值約為504億元,粵港澳大灣區(qū)占比已上升至63%,未來(lái)隨著新項(xiàng)目在灣區(qū)的增加,尤其是廣州區(qū)域項(xiàng)目再增加,其貨值占比還將有望進(jìn)一步提升。

              大灣區(qū)一直擺在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要位置,天譽(yù)置業(yè)選擇在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)深度布局,將繼續(xù)支撐其后續(xù)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。尤其是伴隨著大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及政策上的大力支持,這一區(qū)域的土地儲(chǔ)備也都將成為公司未來(lái)業(yè)績(jī)的重要助推器。

              戰(zhàn)略布局契合政策發(fā)展方向

              城市更新先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯

              隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到新的階段,當(dāng)前政府更為關(guān)注教育、住房等重視民生問(wèn)題,在房地產(chǎn)方面,更是提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、 穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo),爭(zhēng)取把房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間范圍。

              天譽(yù)置業(yè)的布局緊貼國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策方向,其打造的青創(chuàng)社區(qū)主要便是為幫助國(guó)家解決年輕人住房及就業(yè)問(wèn)題,滿(mǎn)足剛需求,并努力樹(shù)立和打造成為一個(gè)青年美好生活的運(yùn)營(yíng)商。

              與此同時(shí),公司回歸粵港澳大灣區(qū),在該市場(chǎng)投入更多資源,尤其是廣州區(qū)域。公司力求繼續(xù)保持整體穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏,保持耐心謹(jǐn)慎挑選好項(xiàng)目,堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。

              公司在城市更新方面具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢(shì), 根據(jù)天譽(yù)置業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,截止中期期末,公司潛在土地儲(chǔ)備或舊區(qū)改造的面積有467萬(wàn)方米,其中已交保證金的面積占有約64.7%。

              從數(shù)據(jù)不難看出天譽(yù)置業(yè)在舊改項(xiàng)目上豐富的土地儲(chǔ)備,相信這也會(huì)給公司后續(xù)業(yè)績(jī)帶來(lái)強(qiáng)有力的支撐。尤其是舊改帶來(lái)的毛利率的不斷提升盈利質(zhì)量的增厚,也將為公司的估值提升帶來(lái)助力,以吸引更多資本的目光。

              值得一提的是在2020年12月天譽(yù)拿下廣州鳳尾村城市更新項(xiàng)目,后于2021年5月8日,簽訂了銀團(tuán)授信額不超過(guò)人民82.79億元的貸款合同,為項(xiàng)目提供資金支持。目前天譽(yù)置業(yè)正積極推動(dòng)廣州市黃埔區(qū)鳳尾村整個(gè)村莊的改造項(xiàng)目,并計(jì)劃將其建設(shè)成為粵港澳大灣地區(qū)最大的青年社區(qū)。

              考慮到青創(chuàng)社區(qū)具有小戶(hù)型、低價(jià)、低門(mén)檻置業(yè),多重生活配套服務(wù)等產(chǎn)品特,后續(xù)其產(chǎn)品在銷(xiāo)售去化層面也將具備支撐。公司青創(chuàng)社區(qū)的打造可以說(shuō)高度契合了國(guó)家宏觀政策上的需求,未來(lái)也有望享受到政策紅利,并在行業(yè)內(nèi)形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

              此外,關(guān)注到天譽(yù)置業(yè)在已取得良好發(fā)展勢(shì)頭的多個(gè)城市也正不斷強(qiáng)化布局,夯實(shí)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的品牌影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。特別是在粵港澳大灣區(qū)內(nèi),公司亦深度布局了投資物業(yè),目前其在廣州、香港投資物業(yè)的出租率維持在72%至100%區(qū)間。公司繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備,積極布局商住項(xiàng)目潛力深厚的城市,為后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。

              結(jié) 語(yǔ)

              隨著新冠疫情逐步得到控制,國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本面逐漸復(fù)蘇,房地產(chǎn)行業(yè)在常態(tài)化調(diào)控下亦開(kāi)始步入到穩(wěn)的階段。關(guān)注到當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值已到歷史最低點(diǎn),板塊迎來(lái)較大的確定修復(fù)機(jī)會(huì)。

              從天譽(yù)的中報(bào)來(lái)看,公司穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù),核心業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)亮眼,作為一個(gè)中小型地產(chǎn)集團(tuán),在經(jīng)歷了新冠疫情沖擊和一系列政策調(diào)控后,公司積極推進(jìn)業(yè)務(wù)新的布局,在重回大灣區(qū),持續(xù)發(fā)力舊改項(xiàng)目的增長(zhǎng)路徑下,后續(xù)表現(xiàn)還將引人期待。

               

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