而近期年報季的到來，不少房企財報“失約”，同時市場更是爆出，普華永道辭去多家開發(fā)商的御用核數(shù)師，并迫使后者在財報季更換它們的審計機構(gòu)。對于普華永道這樣以“信譽”為生存之本的審計企業(yè)而言，公司簽署標準無保留意見變得越發(fā)謹慎，這也足以看出其對地產(chǎn)行業(yè)風險管控上的重視。在此背景下，房企能夠交出一份通過這家全球最大會計公司之一的會計公司所審計的財報，也足以見得，側(cè)面也體現(xiàn)了房企在內(nèi)控以及財務透明度上有更優(yōu)異的表現(xiàn)。筆者留意到天譽置業(yè)(00059.HK)，成為為數(shù)不多于近期通過普華永道審計并按時發(fā)布財報的房企。那么這份年度成績單透露出公司哪些經(jīng)營表現(xiàn)？一、穩(wěn)健經(jīng)營凸顯發(fā)展韌勁，總收入保持歷史高位
過去一年，面對行業(yè)復雜的內(nèi)外部環(huán)境，天譽置業(yè)的經(jīng)營表現(xiàn)也出現(xiàn)一定的波折，但總體表現(xiàn)穩(wěn)健。年報顯示，過去一年，公司實現(xiàn)總收入76.63億元，微跌0.5%，維持在歷史高位，實現(xiàn)毛利16.97億元，核心利潤12.90億，股東應占虧損2.8億元。倘若扣除未實現(xiàn)的資產(chǎn)撥備準備，及其他一次性調(diào)整等因素合計4億元，公司2021年度歸屬股東凈利潤仍然保持盈利。
公司毛利有所下滑，分析來看一方面在于市場環(huán)境的劇烈變化，尤其是銷售端的遇阻，公司通過加強促銷，適度讓利等方式，確保了資金的回籠，保證整體經(jīng)營的穩(wěn)定，由此不可避免的導致了利潤率的下滑。財報顯示，公司毛利率為22.1%，同比下降6%，但仍處于行業(yè)中上游水平。另一方面，公司過去一年積極開展回歸粵港澳大灣區(qū)的業(yè)務策略調(diào)整，在經(jīng)營調(diào)整之中也令其經(jīng)營利潤一定程度承壓。而結(jié)合公司在銷售端的成績來看，公司整體合同銷售較過往表現(xiàn)遜色，年內(nèi)實現(xiàn)合同銷售額約111億元，同比減少33%；銷售面積120萬平米。同時整體除稅前平均售價下降5%至約9000元/平米。考慮到整個行業(yè)不景氣的狀態(tài)，多數(shù)房企表現(xiàn)也較為低迷，天譽的這份成績單相對來說也不算太差。盡管公司短期遭遇挫折，但從長期視角來看，公司過往始終保持著高增長姿態(tài)，其2016至2020年五年復合增長率達到41%。
當前隨著政策端釋放積極預期，后續(xù)銷售業(yè)績表現(xiàn)有望呈現(xiàn)回暖之勢。這主要基于，一方面，隨著樓市在政策寬松下迎來熱絡窗口期，一二線城市有望成為率先受益者，而公司過去一年在回歸粵港澳大灣區(qū)的策略下，毛利率有所承壓，后續(xù)隨著經(jīng)營調(diào)整趨穩(wěn)疊加市場行情的修復，其毛利率具備較強的提振預期。另一方面，還在于公司優(yōu)質(zhì)的貨值儲備將持續(xù)迎來釋放。如公司在廣州的城市更新項目正開發(fā)貨值就達到了約230億元 ，目前正緊鑼密鼓的開工建設(shè)當中，未來，隨著項目后續(xù)陸續(xù)入市，疊加較低的拿地成本和市場的持續(xù)復蘇，有望為公司利潤帶來強勁驅(qū)動。
（圖片說明：鳳尾村城市更新約200萬平米總建面的項目開工情況）二、財務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，不斷夯實發(fā)展根基
過去一年，房企債務違約頻發(fā)的局面不容樂觀，樓市銷售遇冷使得各大房企銷售回款受阻，與此同時，融資端的收緊，進一步壓縮房企發(fā)展空間，并帶來現(xiàn)金流斷裂的風險。也正是基于此，市場也愈發(fā)關(guān)注房企的財務基本面。從天譽置業(yè)過去的表現(xiàn)來看，憑借著良好的財務管控能力，公司始終將自身的信用違約風險控制在低水平。公司2021年現(xiàn)金償還境外美元債本息約2億美元，保障了債權(quán)人權(quán)益，體現(xiàn)了公司的責任意識。而在過去一年，行業(yè)動蕩之際，公司財務狀況繼續(xù)保持良好，資產(chǎn)負債率進一步降低，截止2021年底為81.7%，較去年同期下降約2個百分點。與此同時，公司凈借貸比率也穩(wěn)定在58.2%。公司融資渠道保持暢通多元，面對融資收緊的大環(huán)境，過去一年，天譽置業(yè)仍然實現(xiàn)了融資成本的下降，2021年其加權(quán)平均借貸成本約為11.35%，較上年同期下降0.43%。
公司在保持良好的融資狀況的同時也在積極透過贖回美元票據(jù)等動作，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。在去年7月份公司多次進行了票據(jù)回購，并于7月21日發(fā)布公告表示已全額贖回了發(fā)行的8750萬美元于2021年到期的13%計息優(yōu)先票據(jù)。透過票據(jù)贖回動作也向市場展現(xiàn)了公司穩(wěn)健經(jīng)營的一面，釋放了長期發(fā)展的信心。三、重新聚焦大灣區(qū)，并以大本營廣州市場為中心
2021年是天譽置業(yè)啟動回歸“大灣區(qū)戰(zhàn)略”的轉(zhuǎn)折之年，同時也是房地產(chǎn)重要的變革之年。于行業(yè)而言，加速構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)“新發(fā)展模式”成為上至高層下至房企關(guān)注的焦點，此前《政府工作報告》、以及兩會代表提案，及至近期國務院金融委會議中也多次提及這一概念。這也意味著，過往依靠“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式也將逐步向注重產(chǎn)品與服務品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)正回歸產(chǎn)業(yè)基本面。在此背景下，房企唯規(guī)模論顯然不再成立，未來真正有望跑出來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必然建立在具有核心的競爭優(yōu)勢之上。從天譽置業(yè)的戰(zhàn)略布局來看：公司2021年初已果斷采取收縮戰(zhàn)線舉措，暫停所有拿地投資。大力開展資產(chǎn)處置計劃，加強資金回籠等措施，高度重視現(xiàn)金流安全。同時大力推進以廣州為中心的重新聚焦粵港澳大灣區(qū)發(fā)展策略。戰(zhàn)略性收縮之下，實際上更強調(diào)的也是在行業(yè)中建設(shè)自身的核心“能力圈”。粵港澳大灣區(qū)建設(shè)是國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，公司的布局契合了政策發(fā)展的趨勢，未來也有望充分受益于這一區(qū)域經(jīng)濟的騰飛，贏得歷史性的發(fā)展機遇。從土儲層面來看，截止2021年末，公司擁有超3300萬平方米的項目組合建筑面積，其中大灣區(qū)的建筑面積達到760萬平方米，且主要以廣深兩大核心城市為主。公司控股項目剩余可開發(fā)貨值約490億元，大灣區(qū)占比提升至55%。后續(xù)業(yè)績增長預期強勁。同時，公司在城市更新領(lǐng)域的優(yōu)勢亦不斷得到鞏固與加深，截止期末，公司在廣州其他的潛在土地儲備或城市更新的面積有467萬平方米。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場，存量市場的機會愈發(fā)清晰，天譽置業(yè)深耕灣區(qū)，并不斷尋求在城市更新上的突破，構(gòu)建核心競爭力，這不僅有助于其進一步在行業(yè)中打響品牌知名度，同時考慮到城市更新項目本身相當考驗房企的操盤能力、資源稟賦等綜合實力，天譽置業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢還將有望令其在行業(yè)中持續(xù)保持領(lǐng)跑姿態(tài)。結(jié)語：
過去一年，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的動蕩也傳導到了資本市場，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)可謂“萬馬齊喑”，然而觀之天譽置業(yè)在二級市場的表現(xiàn)，仍然保持了優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)，總體走勢穩(wěn)健。不過自今年2月下旬以來，公司股價開始遭遇較大震蕩，而在三月內(nèi)房股板塊更是爆出內(nèi)外資多空對決，隨著3月16日，高層積極發(fā)聲穩(wěn)定政策預期，內(nèi)房股也迎來絕地反彈，邁過至暗時刻。然而筆者留意到公司股價并未跟隨市場趨勢反轉(zhuǎn)，這或意味著市場出現(xiàn)了一定的誤判。隨著此次業(yè)績的公布，進一步釋放業(yè)績風險，相信后續(xù)公司在行業(yè)大環(huán)境向好之際，也將有望迎來轉(zhuǎn)折。展望房地產(chǎn)未來發(fā)展遠景，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)在政策面的調(diào)控之中將有望持續(xù)保持健康發(fā)展，當前整個行業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間，正如此前銀保監(jiān)會鼓勵商業(yè)銀行滿足3億“新市民”合理購房信貸需求這一表態(tài)，足可見行業(yè)并未到達天花板，市場機會仍然尚存。然而在這個市場未來顯然也將不再是“水大魚大”，真正能夠獲得滋潤、安穩(wěn)的一定是那些能夠深刻洞悉市場需求，滿足市場需要，能夠提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，同時自身亦保持穩(wěn)健發(fā)展，具備跨周期經(jīng)營能力的企業(yè)。從天譽置業(yè)的種種動作，不難看到，其正沿著這一目標不斷靠攏之中，未來表現(xiàn)也將值得期待。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
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